江苏7位数预测:成见 | 地产萧条时代?

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江苏7位数开奖l www.jwfd.net 2018-11-16 00:36

  • 和购房者身受其害,却不懂得是什么在作祟不同,房地产从业者的感受或许会更敏感一些。

    观点地产网

    剪影一

    早晨的G市地铁和所有城市无异,因为客流量过大,地铁已经早早地设置好限流屏障,掐着时间上班的人群即使担心迟到,也只能无奈地掏出手机,若无其事地打发等候中的分秒。

    地铁口外,等候的人早已经满满实实地绕上一圈,只等工作人员“开闸”,便可以名正言顺地过安检、刷卡、进站,即使候车的时候还是难免要再经过一番贴身肉搏,但终究是进来了。

    这里是距离城中心8.5公里远的城中村,城市化进程中暂时被遗忘的产物,虽然居住环境差一些,但是好在租金便宜,到市中心也只需要半个小时的地铁车程。也因此,聚集在这里的年轻上班群,一到上班时间就人潮如蚂蚁行。

    住在A街的租户上周刚刚搬走,一大家子在这里住了2年多,6个钱袋终究是攒够了。摆脱拥挤的上班人群后,新的问题又接踵而至。

    业主微信群里,新加进来的住户和他透露了最新的行情,这个楼盘的最新成交价比自己当初买时足足便宜了8000元/平方米。对于凑足首付就已经花费近乎半生时间的他来说,自然心中不忿。

    房价只涨不跌,这是过去几十年楼市行情谱写的趋势,也刻进普通大众的脑海中。于是,他着急地想讨说法,做了从小到大最高调的一次决定,呼吁其他买亏了的业主一起去拉横幅,可惜响应的寥寥无几。

    国家统计局公布的1-10月全国房地产开发投资和销售情况,房屋新开工面积、房企到位资金、各地区商品房销售等数据多呈现下降或增速回落态势。为了度过最惨的“金九银十”,不少房企只能祭出大招,竭尽所能地加快销售,回笼资金。也因此,上述的降价个案是不得已而为之的“求全”。

    剪影二

    对于房地产行业来说,普通人就像是这副躯干中的神经末梢,对变化的感受永远是最晚的。当?;嫉阶陨硎?,多数人只能茫然无措默默承受。和购房者身受其害,却不懂得是什么在作祟不同,房地产从业者的感受或许会更敏感一些。

    研究机构数据显示,2018年已有超过1900名高管离任,创下近5年以来高管离职人数最高峰,涉及上市公司1278家。其中,房地产、建筑装饰行业高管离职人数增长较多,有超过40%的上市公司高管离任。而离职原因,则多数为身体原因、工作调动、家庭原因等。

    11月14日,有媒体报道称,2018年1月11日正式加盟俊发集团的张海民已经辞去总裁一职,但并未披露去向以及接班人选。关于请辞的原因,有接近俊发集团的人士表示,张海民表示需要将更多时间照顾家庭。

    据观点地产新媒体此前报道,张海民在去年11月因个人原因辞去阳光城总裁职务。随后于今年1月11日正式加入俊发集团。在加盟阳光城之前,张海民曾在万科拥有十年工作履历,离开万科后又相继加入融科地产、星月投资及沿海地产。

    随着政府部门推进金融监管收紧防范风险,放缓债务扩张速度,各种调控政策不断出台,过去一直占据发展利好的房地产行业也已经到达拐点,高光时刻不复存在。

    仅从某房企的销售数据来看,过去的3年多时间里,其北京区域的合约销售从2015年的84.08亿元下降至2018年上半年的3.49亿元,在总销售中所占的比重,也由最高时候的39.5%下降到不足6%。而巧合的是,最近该房企也发生了人事变动,该区域事业部总裁因个人原因离职了。

    如今的房地产市场,更像是身陷A股囹圄的投资者。当行情好的时候,牛市考验的是你的赚钱能力,而熊市考验的则是生存能力。过去几十年贯之以定律的“贷款-拿地-盖房-卖房”模式,已经走到尽头。而从消费端来说,过去的2016年和2017年,需求大量释放,市场的供需诉求得到了相应满足。更为重要的是,一系列的调控政策,也让消费者对楼市持观望态度,因此上涨动力出现了疲软。

    因此在土地、资金两大要素已经不能自如控制的情况下,房企只能寻找人才上的突破,通过挖掘人才的极致价值达到“活下去”的目标。只是,房地产今年所经受的环境和过去有很大的不同,在行业承受高强度监管压力的大背景下,高管们的业绩压力也是如影随形。

    当然不可否认,房地产行业依然很赚钱,只是未来要想赚更多的钱就难了。因此,不少或主动或被动请辞的高管们,实际上也折射出了房地产行业的凉意。

    剪影三

    相比消费者和房企,学者似乎更愿意站在历史的角度看问题,他们更愿意在人类的文明史中找到类比的对象。广场协议后的日本、1997年金融?;械南愀垡约?008年的美国是三大标的。

    20世纪80年代初期,美国财政赤字剧增,对外贸易逆差大幅增长。美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力。于是开启了“薅羊毛”行动。于1985年的9月22日,与日本、联邦德国、法国以及英国在纽约广场饭店达成协议,五国政府联合干预外汇市场,诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值,以解决美国巨额贸易赤字问题的协议。

    随即的两年里,日元对美元升值超过50%,日本央行将基准利率从5%降至2.5%,日本股价每年以30%、地价每年以15%的幅度增长。股市、楼市泡沫越吹越大。

    在担心泡沫膨胀带来负面效应后,1989年日本金融系统监管层紧急提高利率,收紧金融政策,并通过监督商业银行来限制不动产业的融资。泡沫被戳破,1991年,东京房价迎来最悲情时刻,房价3个月暴跌65%,成交萎靡、银行贷款断供,一夜间,购买房产的千万富翁变成了千万负翁。

    同样出现过千万负翁的还有金融?;逼诘拿拦拖愀?。2008年美国房地产市场泡沫破裂,信贷环境出现恶化,最终导致了历史上最严重的金融?;?。

    而1997年席卷亚洲的金融?;?,香港房价暴跌接踵而来。在1997年到2002年的6年时间里,跌幅达到57%。在楼市崩盘前,香港的银行一度将房贷的标准降得很低。有不少房子是首付一成,贷款九成。

    历史的教训值得反思,相类似的是,在这一波房地产寒意之前,我们也经过2015年A股大涨突破5000点,地价、楼价双双大涨。在2008年金融?;褪敌缘缬啊洞蠖坏埂分?,有一段关于?;伪⒌淖芙?,房地产太赚钱,以至于没有人想过房地产有一天会向下,走向崩盘。也是因为房地产太赚钱,而导致没有人监管。

    过去几十年的发展,我国房价增长迅速,房地产成为暴利的行业,其他实业企业的资金资源向房地产倾斜。而消费端则不乏投机取巧者,将炒房作为致富的手段。当这成为一种社会风气时,其实也意味着监管亟须到位,地产萧条不远矣。

    历史值得借鉴,所幸当前的房地产市场已经开始调整……

    成见 | 置身于庞杂喧闹的外部世界,多数情况下我们并不是先理解后定义,而是先定义后理解。

    撰文:陈朗洲

    审校:武瑾莹

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