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    江苏7位数开奖l www.jwfd.net 2018-09-21 09:42

  • 现年63岁的黎永滔被香港人称作“商铺之王”,其投资手法一点不输Thor Equities。

    傅士鹏 巴菲特、李嘉诚之后,“香港商铺之王”也来了。

    英伦投资客(2018年9月20日)获悉,香港知名个人房地产投资者,在尖沙咀、中环、铜锣湾及旺角等地持有大量商铺的资深炒房客——黎永滔出手伦敦,斥资4900万英镑(约5亿港元,4.4亿人民币)买进位于西区Soho的大楼151 Wardour Street。

    黎永滔刚刚买下的这栋大楼总共六层,第二到第六层被出租给英国共享办公公司The Office Group,底层也带有多个商铺,分别出租给黎巴嫩餐厅Maison du Mezze、蛋糕店Hummingbird Bakery、咖啡厅 L’ETO Caffe。

    大楼卖家是英国地产基金Thor Equities,Thor一年前(2017年2月16日)斥资4,300万英镑买下这栋楼,做了简单的翻新和装修之后,还帮大楼找到了新租客。

    翻新和出租结束后,Thor选择迅速卖掉房产,一年时间小赚600万英镑。

    Thor的这笔投资无论买进还是卖出,都发生在英国脱欧不确定性最强的两年,快进快出的操作手法也给我们提供了一个很好的案例,去观察脱欧公投后伦敦房价到底跌没跌。

    从这个案例看出,伦敦核心区的资产因为供应有限,潜在需求大,还是挺保值的。

    “传奇投资客”黎永滔

    现年63岁的黎永滔被香港人称作“商铺之王”,其投资手法一点不输Thor Equities。

    黎永滔出生于广州,1979年和家人一起偷渡到香港。

    到香港后,黎永滔一直在父亲的永昌金铺打理业务,靠低价收购内地渔船出售的银元,溶解铸成毛利极高的银器而赚得第一桶金,成为日后投资商铺的本金。

    黎永滔从1990年初开始投资商铺,到现在已经持有超过30个物业,价值超过20亿港币。

    黎永滔非常相信自己的眼光,曾在接受香港媒体采访的时候说自己的投资理念是“人弃我取”:去发掘被市场低估的资产,然后静待其升值后收割。

    1998年香港房地产暴跌的时候,黎永滔以1500万港币的价格买下了东角道怡东商场地下22号商铺,两年后以4000万港币卖出,大赚2500万。

    黎永滔另一个被人津津乐道的投资手法,是瞅准时机将商铺分拆出售或出租。

    1997年香港金融?;氖焙?,各类房产租金暴跌40-50%,黎永滔在罗素街的一个商铺原来租金是26万一个月,在租客无力承担租金的情况下,黎永滔决定把商铺“一分为三”,分别租给3个租客,结果共收到租金30万元一个月,比金融?;盎苟嗔?5%。

    2004年,他和香港另一位投资大佬罗家宝以大约6000万元的价格,买进铜锣湾总统餐厅,然后进行翻新,并分拆成100多个小型商铺进行出售。商铺推出市场当天便全部售罄,黎永滔的这个操作为他赚得约3亿港币。

    黎永滔凡事亲力亲为,虽然在香港和伦敦持有大量资产,但整个公司却只有5个人:分别是他和妻子,一个负责出租的员工,和两个做账的会计。

    黎永滔投资商铺近30年未尝败绩

    “商铺之王”为何转战伦敦?

    事实上,黎永滔对伦敦房地产市场并不陌生,此前已多次买进伦敦西区。 

    黎永滔最早从2010年开始在英国投资,当时他花了大约3800万英镑(4.537亿港元)买下了位于伦敦牛津街221-223号的大楼,一栋包括写字楼和底层商铺的沿街大厦。

    黎永滔大规模转战伦敦开始于2013年。 

    2013年1月,黎永滔以3800万英镑的价格在牛津街527-533号买了三家店铺。

    四个月后,他又斥资7600万英镑买下了牛津街291号,一栋五层高的零售大楼。

    黎永滔之所以转战伦敦,是因为香港从2013年2月22日开始收紧银根,限制商铺的抵押贷款。

    黎永滔说,投资者以前在香港还能够拿到差不多商业房产价值70%的抵押贷款,但2013年之后,只能从银行贷出40%左右。

    与此同时,银行对房产的估值也愈发谨慎,往往比收购价低10%左右,而这意味投资者差不多要付出接近80%的首付款,这一下就增加了炒房成本。

    商铺租金回报的差距也起了些作用,黎永滔喜欢把伦敦牛津街和香港的罗素街和广东道相比,同等条件的商铺,牛津街年租金收益率为4%,而香港一线购物街的商铺收益率仅为1-2%。

    除此之外,香港商业地产印花税远高于伦敦,也增加了投资成本。

    简单的财务模型在香港跑不通的情况下,黎永滔就此选择转战伦敦。

    傅士鹏 常驻伦敦从事英国地产投资,观点地产网专栏作者

    撰文:傅士鹏

    审校:劳蓉蓉

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